9. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?
Плата за ОДН входит либо в коммунальные услуги, либо в содержание жилья. Подобное разделение, появившееся в 2017 году, запутало собственников квартир. Вот один из самых частых вопросов: в каких случаях плата за ОДН все-таки не будет платой за содержание жилья. Почему это важно?
По нескольким причинам, но главная такая: если ОДН — это коммунальная услуга, то платить за него жильцам можно по приборам учета. Если же ОДН — это содержание жилья, то платить придется по нормативу, что значительно повышает плату за жилищно-коммунальные услуги.
Когда ОДН не будет содержанием жилья разъяснено в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04. Вот эти случаи:
1) в доме выбрано непосредственное управление. Это когда в доме нет управляющей организации или ТСЖ. Вы можете сами содержать дом, а можете заключить договор абсолютно с любым подрядчиком;
2) в доме выбран способ управления, но не реализован. Например, выбрана управляющая организация, но договор с ней не заключен. Создали ТСЖ, но не зарегистрировали его как юрлицо.
В каждом из этих случаев плата за ОДН — это коммунальная услуга. Платить вы можете по прибору учета, а не по нормативу. Поэтому, если хотите сэкономить на жилищно-коммунальных услугах, то можете заменить способ управления на непосредственное (ст. 164 ЖК РФ).
10. Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?
Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.
В ст. 162 ЖК РФ четко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.
Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.
Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.
Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.
В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170, которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации — это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.
Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14.
Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60— 8210/2014). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.
11. Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?
Вот один из самых спорных вопросов, связанных с новостройками: кто должен ремонтировать общедомовое имущество? Застройщик или управляющая организация?
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик предоставляет гарантию на инженерные сети и
