коммунальных услуг установлены Приложением 1 к Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354. Там сказано, какой уровень отопления надо поддерживать в квартире, какой должна быть температура горячей воды, каких вредных веществ не должно быть в холодной воде и т. д.
Очень часто качество коммунальных услуг ниже, чем предусмотрено Постановлением. В этом случае собственники квартир должны обращаться в управляющую организацию и требовать составления акта о ненадлежащем качестве услуг. На основании акта организация обязана провести перерасчет платы за коммунальные услуги. Если же организация не соглашается на перерасчет, то именно акт служит основанием для обращения в суд.
Однако зачастую управляющие организации уклоняются от составления акта, полагая, что это позволит избежать ответственности за ненадлежащие коммунальные услуги. Однако из ст. 1 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего незаконного поведения. Поэтому, если управляющая организация уклоняется от составления акта, то можно подтвердить факт ненадлежащего оказания услуг иными доказательствами.
Этой позиции придерживается и Верховный суд. В п. 22 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 суд указал следующее: акт о ненадлежащем оказании услуг не может быть единственным основанием для перерасчета платы. Собственник квартиры вправе подтвердить факт некачественных услуг и другими доказательствами: свидетельскими показаниями, аудио- и видеозаписями, заключением экспертизы. В любом случае нельзя отказать в перерасчете только на том основании, что не составлен акт.
Поэтому, если обнаружили некачественные коммунальные услуги, требуйте от управляющей организации перерасчет. Если организация отказывает в составлении акта, то заранее подумайте о доказательствах. Можно провести, например, съемку, как ржавая вода бежит из крана, можно вместе с соседями составить акт осмотра квартиры, в которой не соблюдается температурный режим.
6. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?
Если в квартире нет прибора учета, то коммунальные услуги считаются по нормативу. Для расчета по нормативу используют такой показатель, как количество временно проживающих потребителей. Собственник квартиры обязан сообщать управляющей организации обо всех временных потребителях. Очень часто собственники «забывают» об этом.
В этом случае управляющая организация может самостоятельно выявить, что в квартире проживают временные жильцы. Об этом составляется акт, который направляется в органы полиции. В результате возникает спорный момент: может ли управляющая организация провести перерасчет коммунальных услуг за весь период, в течение которого временные потребители проживали в квартире? Например, в мае было установлено, что временные жильцы проживают с марта. Можно ли пересчитать коммунальные услуги с марта?
Да, это возможно. Это следует из п. 57 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В этой норме речь идет о том, что плата за временных жильцов начисляется пропорционально прожитых в помещении дней. Следовательно, если есть доказательства периода проживания временных жильцов, управляющая организация может произвести перерасчет.
Таким образом, собственникам квартиры необходимо своевременно сообщать управляющей организации о временных жильцах. Если этого не сделать, то надо готовиться к тому, что собственника заставят доплатить за коммунальные услуги за весь период, пока у него проживали временные жильцы.
7. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?
Собственники квартир обязаны платить за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества. Причем, как сказано в ч. 11 ст. 156 ЖК РФ, обязанность платить сохраняется и в том случае, если собственник не проживает в течение какого-то времени в квартире. Исключение из этого правила может быть сделано законом. И такое исключение есть — перерасчет, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Требовать перерасчет можно только в случае, если собственник обращался в управляющую организацию за перерасчетом. Если не обратиться в управляющую организацию, а сразу пойти в суд, то суд откажет, потому что предоставление перерасчета связывается только с обращением в управляющую организацию. Вот если организация откажет в перерасчете или проведет его неправильно, то можно обратиться в суд.
Самый спорный момент с перерасчетом связан с определением срока, за который он осуществляется. Проблема возникает из-за своеобразного регулирования, которое установлено в п. 91 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354.
