муниципальные учреждения культуры, образования или здравоохранения. В этом случае возникает спорная ситуация: должны ли учреждения платить за содержание и ремонт общедомового имущества.
Учреждения полагают, что платить не обязаны. Ведь помещения не находятся у них в собственности и переданы в оперативное управление. Эта позиция не устраивает управляющие организации и собственников квартир: добраться до учредителя-собственника помещений (как правило, это органы власти) очень сложно, проще иметь дело с учреждениями.
В законодательстве нет однозначного решения этой проблемы. С одной стороны, бремя содержания общего имущества возложено на собственников квартир (ст. 39 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). С другой стороны, право оперативного управления — это ограниченное вещное право, то есть тоже самое право собственности, за отдельным исключениями (нельзя продавать имущество без согласия собственника и т. д.).
В судебной практике по этому вопросу сложилась устойчивая практика: учреждения, которые владеют помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязаны платить за содержание и ремонт общего имущества так же, как и остальные собственники в доме.
Такой вывод ранее был сделан в арбитражной практике (Постановление 17 ААС от 05.03.2012 №А50—13606/2011). А затем получил закрепление в судебной практике ВС РФ, см. Определение от 13.10.2015 № 304-ЭС15—6285.
13. Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?
Договор считается недействительным тогда, когда нарушает закон. Например, в законе сказано, что договор управления заключается только на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Не было общего собрания? Тогда заключенный договор признают недействительным.
Недействительность означает, что договор не породил тех правовых последствий, на которые был рассчитан. У сторон такого договора не возникает ни прав ни обязанностей. Поэтому возникает интересный вопрос: а надо ли платить управляющей организации за оказанные услуги, если договор управления был признан недействительным? Например, вы заключили договор управления, организация полгода управляла домом, а затем договор был признан недействительным. Надо платить за работу организации в течение полугода?
Да, платить необходимо (см. например Определение ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС- 15135/13, от 30.10.2012 № 8714/12). Объясняется это так. Обязанности возникают либо из закона, либо из договора (ст. 307 ГК). Для каждого собственника квартиры законом установлена обязанность содержать общее имущество дома (ст. 39 ЖК). Поэтому, даже если договор признан недействительным, обязанность платить основывается на норме закона.
14. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?
Управляющие организации часто допускают нарушения при оказании услуг и работ по содержанию общего имущества. Многие собственники квартир слышали такую мысль: если вам не оказываются услуги, то можно приостановить плату за них. Насколько это законно?
Указанное мнение исходит из ст. 328 ГК. В этой норме действительно сказано, что если исполнитель не оказывает услуги, то заказчик может приостановить выполнение встречных обязательств. Управляющая организация — исполнитель, заказчиком будут собственники квартир. Кажется, что эта норма дает право собственникам приостановить оплату, но это не так.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены специальные правила перерасчета размера платы при ненадлежащем оказании услуг. Правилами не предусмотрено приостановление оплаты. Собственники могут только требовать перерасчета платы. Вместе с тем ничто не мешает требовать снижение размера платы до нуля (см. также Постановление Президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 № 44 г-147; Постановление ФАС УО от 13.05.2010 №Ф09—3372/10-С5).
15. Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?
Представьте ситуацию: вы купили квартиру или вам ее подарили. Через какое-то время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в
