Фонд капитального ремонта формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.
Если фонд формируется на специальном счете, то у собственников квартир в доме есть несколько вариантов.
Во-первых, можно перенести срок ремонта. Изменение срока ремонта осуществляется только при актуализации региональной программы, которая проводится один раз в год. Поэтому собственники могут заблаговременно обратиться в местную администрацию с предложением об изменении срока.
Во-вторых, собственники квартир могут получить займ или кредит в банке. В последующем, как основная сумма кредита, так и проценты, будут погашаться за счет взносов на капитальный ремонт.
Собственникам необходимо помнить, что если срок ремонта дома наступит, но ремонт не будет выполнен, то способ формирования фонда будет изменен, вместо специального счета деньги собственников переведут региональному оператору.
Если фонд формируется на счете регионального оператора, то ситуация несколько проще. Как сказано в п. 9 Письма Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 региональный оператор обязан провести капитальный ремонт даже в случае, если денег на ремонт конкретного дома не хватает. В этом случае оператор может применить принцип «общего котла» и взять деньги на ремонт одного дома со счетов других домов.
13. Подрядчик капитального ремонта дома. Кто и как его выбирает?
От подрядчика зависит качество и своевременность капитального ремонта. Вот почему так важно понимать, кто и в каком порядке определяет подрядчика.
Ответ на этот вопрос зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Фонд можно формировать либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.
Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то они самостоятельно определяют подрядную организацию. Кроме того, решением собственников должны быть определены условия договора подряда. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04. Собственники не лишены права предусмотреть, что подрядчик выбирается на конкурсной основе.
Собственникам важно помнить, что существенным условием договора является срок гарантии на работы. Этот срок не должен быть меньше 5 лет. Другими словами, подрядчик отвечает за качество проведенного ремонта в течение 5 лет после того, как работы будут приняты.
Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то подрядчика определяет именно оператор. При этом оператор должен провести торги.
Таким образом, собственникам выгоднее формировать фонд на специальном счете. Это позволит контролировать выбор подрядчика капитального ремонта.
Часть 6. Ответственность
1. Ремонт в квартире. Когда его обязана делать управляющая организация?
Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?
Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность (ст. 135 ГК).
Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.
Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:
1) вред;
