Допустим, вы задумались о покупке дома стоимостью $300 000, который можно снять за $1250 в месяц. Таким образом, «условно начисленные дивиденды», которые приносит аренда, составляют 5 % ($1250 в месяц дают $15 000 в год). Из этой суммы придется вычесть около 3 % на налоги, страховку и содержание дома, после чего итоговый доход составит 2 % годовых.
Приобретение жилья – это не вложение капитала, а нечто прямо противоположное, поскольку речь идет о предмете потребления. С учетом налогов и расходов на содержание нередко оказывается, что выгоднее взять жилье в аренду.
Таким образом, реальной доходности, которую принесет вам дом, будет не более 3 % (1 % за счет роста реальной цены плюс 2 % чистых «дивидендов»), а если падение цен на недвижимость продолжится, он может оказаться куда ниже.
В этом случае удобно руководствоваться практическим правилом: сумма за покупку жилья не должна превышать размеры приемлемой арендной платы за 15 лет[4]. Тогда мы получаем 6,7 % дивидендов-брутто (1/15) или 3,7 % после вычета налогов, страховки и расходов на содержание, т. е. примерно столько же, сколько дает инвестиционный портфель, состоящий из акций и облигаций. (На самом деле условно начисленная арендная плата имеет одно несомненное преимущество перед доходом от акций и облигаций – она не облагается налогом.)
До недавнего времени на многих рынках недвижимости коэффициент покупка/аренда превышал 20 лет, и это говорило о том, что цены завышены. Возможно, в ближайшие годы покупатели домов смогут вновь заключать сделки, от которых отказались ранее по соображениям, изложенным выше.
И наконец, теперь становится очевидно, что летний загородный дом абсолютно нерентабелен, если большую часть года вы не сдаете его внаем. Поэтому, если вам нужен домик в горах или на берегу моря, лучше взять его в аренду.
Приключения с акциями
Есть ли другие разновидности премии за риск, которые может заработать толковый, смелый и собранный инвестор? Оказывается, их еще как минимум две: я имею в виду недооцененные и мелкие компании. Десятки лет исследователи финансовой сферы предполагали, что у акций недооцененных (не самых привлекательных) и мелких компаний более высокая доходность, чем рынок в целом. В июне 1992 г. двое ученых из Чикагского университета – Кеннет Френч и Юджин Фама подтвердили эти предположения{13}.
В статье, опубликованной в Journal of Finance, они убедительно доказали, что премии за покупку акций мелких и недооцененных компаний существуют. Френч разбил все компании на фондовом рынке США на крупный и мелкий бизнес, выделив в каждой категории три вида компаний: «растущие», «промежуточные» и «недооцененные». Таким образом, его классификация включает шесть типов компаний. Полученные им данные, которые регулярно обновляются, представлены в таблице 2.4. Термины «мелкий» и «крупный» говорят сами за себя – они показывают, является ли стоимость всех акций в обращении выше или ниже определенной величины. Для открытой акционерной компании США данная сумма составляет около $1 млрд.
Кроме того, Френч выделил растущие и недооцененные компании: акции первых дороги, а вторых – дешевы по отношению к принадлежащим компании активам. Первая группа состоит в основном из привлекательных быстро растущих «хороших» компаний – таких как Wal-Mart, Amgen, Cisco или, по крайней мере до недавнего времени, Starbucks, тогда как ко второй относятся медленно растущие «плохие» компании, например Ford, Sears или Caterpillar. Третья разновидность – компании, которые занимают промежуточное положение между первыми и вторыми.
Прежде всего, обратите внимание, что три вида акций мелких компаний в среднем дают более высокую доходность, чем три вида крупных. Это неудивительно, ведь у мелких компаний больше возможностей для роста, чем у крупных. Более того, акции мелких компаний, безусловно, более рискованны, чем акции крупных, – ассортимент продукции таких предприятий не столь разнообразен, они располагают меньшим капиталом и разоряются чаще своих более крупных собратьев.
Многих инвесторов, в том числе профессионалов, приводит в недоумение тот факт, что у недооцененных акций медленно растущих компаний – как мелких, так и крупных – более высокая доходность, чем у акций популярных стремительно растущих компаний.
Каким образом недооцененные («плохие») компании опережают растущие («хорошие») компании на фондовой бирже, если им не удается сделать это на потребительском рынке? Очень просто – для них это вынужденная необходимость. Подумайте сами: если ожидаемая доходность Ford будет такой же, как у Toyota, кто, будучи в здравом уме, купит Ford? Чтобы привлечь покупателей, которые готовы купить более рискованные акции, Ford вынужден предлагать инвесторам ожидаемую доходность выше, чем у Toyota. Конечно, Ford может не удержаться на плаву, но, если компания выживет, ее акции взлетят до небес. Акции такой компании чем-то напоминают долларовый лотерейный билет, который дает один из десяти шансов выиграть $20. Даже если вам не хочется вкладывать много денег в одну-единственную компанию, если таких «лотерейных билетов» много, по закону средних чисел среди них будет достаточно выигрышных, чтобы компенсировать убытки от приобретения остальных, составляющих большинство.
Хорошие компании – это чаще всего плохие акции, а плохие компании в совокупности – это хорошие акции.
Работа Фамы и Френча вызвала весьма скептический отклик даже у экспертов в инвестиционной сфере. Кое-кто из критиков отметил, что они проанализировали только данные фондового рынка США. Тогда исследователи изучили сведения о зарубежных рынках и обнаружили, что в 15 из 16 развитых стран и в 12 из 16 развивающихся стран недооцененные акции приносят более высокие доходы, чем акции растущих компаний.
Другие, выражая свои сомнения, указывали, что в работе, выполненной в 1992 г., изучался период 1963–1990 гг. и полученные результаты могли оказаться искаженными или случайными. Тогда Фама и Френч провели новое исследование рынка США начиная с 1926 г. и обнаружили те же закономерности.
Третье и последнее критическое замечание в отношении их исследования заключалось в том, что, несмотря на наличие исторических данных по доходности мелких и недооцененных компаний, ее нельзя достигнуть на практике из-за операционных издержек. Этот аргумент был опровергнут, когда один из учеников Юджина Фамы Дэвид Бут стал соучредителем инвестиционной компании Dimensional Fund Advisors (DFA), которая строго следовала методике Фамы – Френча. В таблицах 2.5–2.7 представлены данные о доходности по 11 репрезентативным взаимным фондам DFA почти с момента их создания до конца 2008 г.
Хотя эти данные отражают происходящее за относительно короткий отрезок времени, они убедительно подтверждают гипотезу Фамы – Френча о том, что у акций мелких и недооцененных компаний более высокая доходность, чем у акций растущих компаний. Кроме того, они лишний раз свидетельствуют о том, что эти стратегии были «проверены в боях», поскольку на последнее десятилетие приходится два самых серьезных падения
