✓ Проявляйте достаточную гибкость: если какие-либо обстоятельства или новая информация значительно меняют ситуацию, скорректируйте свой план действий.
Ситуации могут быть разные. В компании может смениться управляющий, а вы делали ставку на определенного человека. Вы знаете, что при его менеджменте компания росла. Если он ушел/уволился/умер или случился кризис – пересматриваем стратегию относительно этой компании.
✓ Изучите динамику объема продаж и прибыли компании. Проанализируйте источники их получения.
Это говорит о том, что нужно досконально изучить компанию, в которую вы вкладываетесь.
✓ Сосредоточьтесь на потенциальном объекте инвестирования. Тщательно проанализируйте номенклатуру выпускаемых компанией продуктов или предоставляемых услуг, ее позиции в отрасли в целом и по сравнению с ближайшими конкурентами.
Другими словами, вы должны ясно понимать, что компания выпускает, для чего она выпускает, сколько имеет продаж, сколько лет производит определенные товары, откуда идет импорт и т. д. Подсчитывайте все риски.
✓ Соберите как можно больше информации о людях, управляющих компанией.
Баффетт делает огромную ставку на менеджмент. Напомню, когда он покупал акции Wells Fargo в 1991-м году, то делал ставку на управляющего. Он поверил в него и его команду.
✓ Если вы нашли великолепный объект для инвестирования, не обращайте внимания на неблагоприятные прогнозы динамики рынка или экономики в целом.
Вернемся к акциям Сбербанка, которые в кризис стоили 20 рублей – меньше номинальной стоимости. Тогда рынок говорил вам об одном: «Все плохо, нельзя сейчас покупать, они будут стоить меньше рубля» и т.д. Не обращайте внимания на внешний шум. Есть такая поговорка: «Послушай, что говорят аналитики, и сделай все ровно наоборот».
✓ Не инвестируйте только для того, чтобы вложить деньги. Если подходящих объектов нет, сохраняйте свой капитал в денежной форме.
Если вы не видите объективных причин, почему акция должна стоить на 30% дороже в ближайший год – не нужно покупать. Проблема многих инвесторов в том, что они сравнивают инвестиции с игрой. Возникает азарт, они не могут сидеть без позиции, они не получают свои эмоции. Соответственно, они опять нарушают свою стратегию и вкладывают деньги, лишь бы вложить, лишь бы что-то происходило. И это уже зависимость от игры.
✓ Определите для себя, в чем вы разбираетесь, а в чем – нет. Инвестируйте лишь в те компании, бизнес которых вы знаете.
Как я и говорил, Баффетт не инвестирует в IT-и интернет-компании, бизнес которых для него неясен. Он инвестирует в традиционные компании и получает успех.
Секреты создания капитала и пассивного дохода на загородной недвижимости
Стоимость недвижимости имеет свойство расти. Сейчас она выгодна тем, что может приносить не только прирост капитала, но и пассивный доход от аренды и, естественно, сохранять ваш капитал. Еще один плюс этого финансового инструмента – относительная стабильность. Например, в декабре 2014 года за один день акции Сбербанка упали на 25%. С недвижимостью такое не произойдет: ее стоимость может снижаться в течение года, но явно не за день.
Рынок загородной недвижимости
Главный плюс рынка загородной недвижимости в том, что он очень быстро развивается. Даже в кризис темпы роста снижаются, но положительная динамика все равно есть. В отличие от квартир, новостроек, вторичного жилья рынок загородной недвижимости рассматривают не как основное жилье, а как место отдыха. Больше 50% (примерно 60-70) тех, кто покупает дачи, земельные участки, коттеджи, таун-хаусы, рассматривает их как второе жилье для отдыха, либо для сдачи в аренду. Хотя не все понимают, как из этого делать деньги и как найти постоянных клиентов.
В конце 90-х – начале 2000-х годов загородная недвижимость была привилегией богатых людей: соревновались, у кого больше этажей. Сейчас в большей степени строит средний класс.
Загородный рынок VIP-жилья в регионах практически умер. Даже в Москве и Санкт-Петербурге он постепенно идет на убыль. Но очень хорошо себя чувствует недвижимость для среднего класса. Человек продает свою квартиру и на эти средства покупает коттедж с землей. В регионах хорошая трехкомнатная квартира может стоить в пределах 3-4 миллионов рублей, однокомнатная квартира – примерно 2 миллиона рублей. За эти деньги вполне можно купить небольшой дом с участком «под ключ», со всеми коммуникациями.
Эта информация поможет сориентироваться, где искать клиентов, на какие цены рассчитывать при строительстве коттеджа на перепродажу. Мы построили дом, продали его и дальше пошли.
Сейчас рынок загородной недвижимости активно развивается, потому что наши современники разучились копить, и у них масса кредитов, а приличные счета в банках – большая редкость.
Инвестиционные дома. Мы как строительная компания строим коттеджи – это инвестиционные дома. Сейчас продаем их по выгодной цене, потому что у нас намечается крупный проект – коттеджный поселок. Мы перебрасываем средства с одного объекта на другой, для нас более выгодный. Один из этих коттеджей стоит около 3 миллионов рублей, другой – 4 миллиона рублей.
Есть определенный сегмент рынка загородной недвижимости где люди с боязнью относятся к тому, чтобы строить коттеджи самим или через компанию. И они готовы переплачивать. Та же ситуация с квартирами. На стадии фундамента – одна цена, при сдаче дома – гораздо выше. Хочешь готовое жилье – плати дороже.
А теперь давайте подсчитаем. Стоимость строительства одного хорошего коттеджа «под ключ» – 4 000 000 рублей. Вы помните, что готовые коттеджи стоят на 20-30% дороже, чем строящиеся. Наш коттедж на рынке будет стоить 5 100 000-5 500 000 рублей.
Если необходимо быстро продать, мы заработаем около 1 000 000 рублей. Если немного подождем – 1 500 000 рублей. Главное, знать ряд тонкостей и уметь продвигать продажи. О том, как это делать, поговорим немного позже.
А теперь рассмотрим ситуацию, когда денег на строительство коттеджа нет. Советую ипотеку. Да, я знаю, что сейчас кризис. Процент выдачи ипотек снизился, но он есть! Вполне возможно, что вам с хорошей кредитной историей и платежеспособностью заем дадут. Возьмите деньги под залог недвижимости или авто.
Где взять ипотеку, если она нужна, а денег недостаточно? Есть ипотечные брокеры, которые могут подобрать вам банки. Важно помнить, что ипотеку можно получить.
Простая математика:
Первый взнос – 20%. Он составит от 800 000 до 4 000 000 рублей. Ежемесячные взносы выльются в сумму около 39 000 рублей. Умножаем на 6 месяцев, в течение которых нам платить кредит, это 234 000 рублей. Переплата по ипотеке получается примерно 150 000 рублей за полгода.
Не обязательно самим гасить ипотеку, чтобы потом продать дом. Вы можете продать недвижимость за наличные, переписав ее на другого собственника. А банк перечислит разницу в сумме на ваш счет. На этом можно заработать
