действие нового ЖК РФ, ст. 16 предусмотрено, что земельные участки предоставляются только в собственность, по крайней мере, именно так истолковывают данное положение закона органы государственной власти и местного самоуправления на местах. Получить земельный участок в аренду или в собственность – разница большая. Если земельный участок получен на праве аренды, то пользователи (арендаторы) платят арендную плату, если земельный участок на праве собственности, то собственники платят налог за землю. Собственник земельного участка несет бремя расходов, которое возникает при пользовании земельным участком.
Оказание риэлторскими фирмами данного рода услуг связано с большой затратой времени и средств, однако необходимость в данных услугах возникает всегда, когда нужно совершить сделку со зданием строением, находящимся на данном земельном участке. Рассмотрим, на примере г. Саратова порядок переоформления права на земельный участок. В принципе процесс переоформления права во всех муниципальных образованиях приблизительно одинаковый, за некоторыми исключениями.
Изначально для переоформления права на земельный участок необходимо подготовить документацию для подачи в земельный комитет администрации города. Все документы подаются в трех экземплярах, по одному экземпляру потом будут хранить в архиве, еще один экземпляр будет выдан потом на руки заявителю, один экземпляр останется в земельном комитете. В земельный комитет подают правоустанавливающие документы на строение, объект недвижимого имущества и документ, подтверждающий предоставление земельного участка. Ранее, предоставление земельных участков оформлялось решением исполкома местного совета народных депутатов, актом на землю. Кроме того, в земельный комитет следует подать и план БТИ самого строения, на котором находится земельный участок, поэтому, перед подачей документов в земельный комитет следует вызвать техника БТИ и подготовить план БТИ и справку БТИ на строение. Разумеется, вызов техника БТИ и заказ плана, справки осуществляется не бесплатно, поэтому это первый этап на котором собственника строения ждут расходы по «бесплатному» переоформлению прав на земельный участок.
Затем, вызываются геодезисты, для проведения геодезической съемки объекта и составления карта-плана земельного участка и находящегося на нем строения. Данная услуга оказывается не земельным комитетом, как думает большинство граждан, а коммерческой фирмой, которая «сотрудничает» с местным земельным комитетом. Отсюда следуют еще расходы на вызов и составление геодезической документации.
Параллельно с составлением геодезической документации, следует написать и подать заявление на имя мера (или другого уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, необходимо в каждом конкретном случае смотреть на то, кто в данном муниципалитете уполномочен решать вопросы о предоставлении земельных участков в аренду и собственность). Как правило, в канцелярии Вам выдадут бланк, который необходимо будет заполнить для подачи заявления. Следует знать, что предоставление земли на праве аренды можно просить сроком на 49 лет.
При оформлении земельного участка в аренду или в собственность риэлтор еще не раз будет проходить кадастровый учет, первый раз будет кадастр без указания координат земельного участка, второй раз с координатами. Объяснять, почему так неудобно организована работа кадастрового учета, не представляется возможным, и ждать постановки на кадастровый учет и первый и второй раз придется не меньше месяца.
Затем следует этап, на котором, с уже готовым карта-планом, риэлтор будет согласовывать границы с соседями, если Ваши соседи МУДез или ТСЖ, то это целая история. Согласование границ с данными организациями редко проходит «гладко» и ждать его приходится около одного месяца.
Месяцами приходится ждать документы (землеустроительное дело) с подписи уполномоченных лиц органов местного самоуправления. Кроме того, если за то время пока все документы (землеустроительное дело) пройдут все этапы и все «согласования» пройдет один год, то за это время документация БТИ станет недействительной и перед выдачей постановления о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность, Вас заставят снова заказать техника БТИ для получения справки. Само постановление «выходит» так же около месяца, его выдают в четырех экземплярах (один пойдет в архив администрации, второй в архив земельного комитета, третий в регистрационную палату, четвертый останется на руках у собственника или арендатора).
После получения постановления наступает заключительный этап всего переоформления права на земельный участок – заключение договора с администрацией на предоставление земельного участка в аренду или оформление его в собственность. Данный процесс так же отнимет времени не меньше месяца и в итоге, Вы получаете на руки готовый документ, подтверждающий право собственности клиента на земельный участок или договор аренды. С данным документом и землеустроительным делом следует сразу же идти в регистрационную палату для государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок. В регистрационную палату будет представляться так же и документация БТИ, поэтому, если с момента ее составления и до государственной регистрации права прошел год, то потребуется снова вызывать техника БТИ и платить за вызов.
2. Оказание риэлтором комплексных услуг
В рамках данного договора рассмотрим правоотношения сторон в случаях, когда риэлторы оказывают не одну, а несколько последовательных услуг в совокупности. В принципе по содержанию данных услуг видно, что они не совсем «риэлторские», в основном они связаны с управлением недвижимым имуществом или денежными средствами клиента. Общая цель у всех услуг одна – принести прибыль своему клиенту от сделок с его недвижимым имуществом или правом на последнее.
Примером такого рода услуг может быть долевое участие в строительстве или иное инвестирование денежных средств клиента в строительство. Риэлторская фирма, вкладывающая денежные средства клиента (управляющая ими) может столкнуться с рядом проблем, связанных с правовой неопределенностью (неоднозначность подхода) к регулированию отношений сторон при участии в строительстве жилых комплексов. В частности не понятно, какой способ оформления правоотношений сторон лучше выбрать для риэлторской фирмы, что означают и какие проблемы могут возникнуть в связи с последними изменениями законодательства в области ипотеки. Какими правами может обладать риэлторская фирма относительно объекта незавершенного строительства, и каково вообще его правовое положение.
2.1. Инвестирование в строительство или простое товарищество?
Феномен инвестиционного договора заключается в том, что при отсутствии какого-либо внятного указания в законе он выступает неотъемлемым элементом капитального строительства, а также инвестиционного процесса любого уровня. Несмотря на неоднократные попытки найти объяснение данной конструкции, в лучшем случае возникают ассоциации с договором о долевом участии в строительстве, в худшем с созданием местного оффшора. Риэлтору, как одному из участников таких, довольно сложных и «запутанных» правоотношений не лишним будет знать о том, какие проблемные вопросы в правовом регулировании могут возникать при участии в правоотношениях по инвестированию строительства.
В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:
1) инвестиционный контракт;
