инвестиционный договор (договор долевого участия), вовсе не означает, что нельзя распространять на него законодательство о защите прав потребителей (хотя в юридической литературе и на практике такие утверждения встречаются).
Судебная практика в Российской Федерации на этот счет различна, но в последнее время наметилась тенденция в пользу применения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.
Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору означает возможность для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. Причем установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.
На практике бывает, что строительная организация вообще не включает в договор условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Кроме того, строительные организации иногда стремятся оградить себя от ответственности через систему договоров об уступке прав. В этих случаях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в которых есть пункты об исключении пунктов первоначального (предыдущего) договора о возможности предъявить требования о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Подобные условия ущемляют права потребителей, противоречат закону и являются ничтожными.
При рассмотрении подобных споров суды практически всегда используют ст. 333 ГК РФ и уменьшают взыскиваемый размер неустойки по спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в пределах от 5 до 50 000 руб. Однако применение данной нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам следует учитывать всю совокупность факторов: степень нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок пользования заказчиком денежными средствами граждан и т. д.
Кроме того, целесообразно снизить установленный законом размер неустойки для споров из инвестиционных договоров граждан-потребителей.
Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по таким делам показывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в переделах 10 000 руб.[4]
При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью. Риэлторские фирмы могут участвовать в данных правоотношениях по строительству многоквартирных жилых домов в качестве организации-дольщика.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно нормам ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Пользователями объектов капитальных вложений могут являться физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними. Данное положение может означать, что риэлторская фирма может выступать не только в качестве дольщика (инвестора строительства), но и совмещать функции заказчика, но е подрядчика или застройщика, строящегося объекта. Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 «Строительный подряд» ч. 2 ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.[5]
Правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права.
