а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене.
Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона «организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
– «на публичные торги явилось менее двух покупателей;
– на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
– лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок».
Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика). Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру (Shevchuk D.A., Shevchuk V.A. Restructiring banking system//Management: theory, practice, experience/Conference materials (Moscow State Univarsity of Ecologiсal Engineering), Moscow-2003).
Однако торги объявляют несостоявшимися, с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя.
По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это могут не рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться специальные нормы.
Кредитные организации и ряд юристов сетуют на то, что для банков устанавливается определенное ограничение по реализации заложенного имущества, исходя из целей и задач банков, что, в конечном счете, весьма невыгодно для последних, поскольку затягивает весь процесс обеспечения.
Так, в связи с тем, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в банковской деятельности возникают вопросы о соотношении активности банков по реализации объектов залога и их статуса как кредитной организации, в частности запрещения кредитным организациям заниматься торговой деятельностью (ст. 5 Федерального закона «О банках о банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 21.07.2005))[120] .
Запрет кредитным организациям самостоятельно реализовывать объекты залога ограничивает права кредитных организаций как залогодержателей, а в регионах со слабым развитием институционной структуры рынка недвижимости делает реализацию залога недвижимых объектов практически невозможной. Таким образом, реализация банками заложенного имущества в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, имеет целью восстановление нарушенного права по кредитному обязательству и не противоречит сути и смыслу кредитной организации как юридического лица со специальной правосубъектностью, поскольку речь идет не о профессиональной деятельности банка как торгового предприятия. Кроме того, согласно ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности кредитные организации вправе осуществлять сделки в соответствии с законодательством РФ как любое юридическое лицо.
Что же касается банков, то для них действует другая норма в Законе об ипотеке (п. 4 ст. 58): «Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать,.. он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации». Наличие уважительных причин не требуется.
То есть «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру), со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого выселили последнего вместе с семьей, включая несовершеннолетних.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 31.12.2004) «О несостоятельности (банкротстве)» без всяких исключений продажу предмета залога предусматривает только на открытых торгах (п. 3 ст. 138).
Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу Закона, для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона. Необходимо отметить, по мнению специалистов INTERFINANCE, что результаты публичных торгов по продаже заложенного имущества утверждаются судом, вынесшим решение об обращении взыскания на это имущество, в течение пяти дней после оплаты имущества лицом, выигравшем торги, либо приобретения имущества вследствие того, что торги не состоялись, либо прекращения по этой причине договора ипотеки. По утверждении результатов торгов суд немедленно выдает лицу, которое приобрело заложенное имущество, а если оно ни кем не приобретено, то залогодателю – надлежаще заверенную копию судебного постановления в удостоверение права соответствующего лица на это имущество.
По Закону об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два)[121] . Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения.
Кроме того, «определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки» (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 350 ГК).
Начальная цена продаваемого имущества по ст. 54 Закона об ипотеке может быть определена судом, если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. В остальных случаях начальная цена определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. В Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество (Шевчук Д.А.).
Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену. Аукционный принцип продажи заложенного имущества, в особенности недвижимого, при отсутствии развитого рынка, который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, приведет к массовым случаям, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, которая будет существенно отличаться от
