ТСЖ. Организация и эффективное управление

земельного участка, входящего в общее имущество;

• сбор и вывоз бытовых отходов;

• озеленение и благоустройство;

• подготовка к сезонной эксплуатации;

• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», содержит следующие требования:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда;

• содержание помещений и придомной территории;

• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;

• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации многоквартирного дома, представлено в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда» (МДК 2-04.2004), являющемся приложением к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту жилищного фонда свидетельствует не только о большом объеме задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования ТСЖ по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в его управлении комплекса недвижимого имущества.

7.2. Структура содержания и ремонта жилищного фонда

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, санитарной очистке жилищного фонда и придомной территории.

Необходимо уяснить, что содержание жилищного фонда, как обобщающее понятие, состоит из собственно содержания и технического обслуживания этого фонда.

В свою очередь, собственно содержание жилищного фонда включает в себя:

• работы, выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений жилищного фонда;

• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к осенне- зимнему и весенне-летнему периодам;

• работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;

• работы по санитарному содержанию жилищного фонда;

• прочие работы.

Техническое обслуживание выключает в себя работы по:

• аварийному обслуживанию;

• техническому надзору;

• проведению осмотров;

• подготовке к сезонной эксплуатации.

Обе составляющие единого понятия «содержание жилищного фонда» неразрывно связаны друг с другом и осуществляются практически одновременно одной обслуживающей организацией. Разница проявляется только в объекте управления: в процессе содержания общего имущества дома воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние; в процессе технического обслуживания – на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Содержание жилищного фонда неразрывно связано с ремонтом этого фонда.

Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображена на рис. 7.1.

Эта схема позволит руководителям ТСЖ четко представить состав и последовательность выполнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого содержания и ремонта многоквартирного дома.

7.3. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома

Большое значение в процессе функционирования ТСЖ имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ТСЖ как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Следует, однако, заметить, что состав многих работ, указанных в «Правилах и нормах технической эксплуатации», не во всем совпадает с составом работ, указываемых в методическом пособии МДК 2-04.2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава общего имущества санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бачка от отложений, смена поплавка-шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п. Представляется целесообразным все работы с установленным владельцами санитарно-техническим оборудованием осуществлять за счет владельцев квартир, утвердив это решение на общем собрании членов ТСЖ.

Рис. 7.1. Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда

В целях ориентации технических руководителей ТСЖ в процессе осуществления функции содержания жилищного фонда далее приводятся основные работы, подлежащие при этом выполнению:

•  по стенам и фасадам — удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивки отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков;

•  по крышам и водостокам — уборка мусора и удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних водостоков, укрепление наружных водостоков, антисептирование и антиперирование деревянных конструкций, промазка фальцев;

•  по оконным и дверным заполнениям — установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих;

•  по санитарной уборке — ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа; ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков;

•  по санитарной очистке внутридомовой территории — уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы;

•  по центральному отоплению — консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи;

•  по водопроводу и канализации — уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы;

•  по электроснабжению — замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции;

•  по аварийному обслуживанию — ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию жилищного фонда совместно со схемой на рис. 7.1, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию жилищного фонда и по его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством ТСЖ при организации работ по содержанию МКД.

ТСЖ, взявшее на себя непосредственное управление МКД и осуществляющее содержание дома силами наемных работников, должно соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

В предыдущей главе приведен пример эффективной технологии монтажа и ремонта санитарно-технических систем и представлены рекомендации по применению в инженерных системах МКД полимерных труб, превосходящих стальные трубы по многим показателям.

Особое внимание следует уделять подготовке к осеннее-зимнему сезону многоквартирного дома с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

При управлении ТСЖ наиболее проблемным, по нашему мнению, является вопрос технического осмотра жилого здания. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства ТСЖ необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов,