этого изменится. В соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ раздел допускается по соглашению участников общей собственности и по требованию одного из участников, однако с соблюдением правил о соразмерности требований раздела и его последствий.
Завещателю не запрещается указывать в завещании реальные части неделимой вещи, каждая из которых предназначена определенному наследнику, не определяя при этом, в какой доле завещано право на вещь каждому из наследников.
Пользование наследниками неделимой вещью, части которой были завещаны каждому из них в натуре, осуществляется в порядке, установленном в соответствии с указаниями завещателя.
В свидетельстве о праве на наследство на неделимую вещь, завещанную по частям в натуре, доли наследников, а также порядок пользования такой вещью, при согласии всех наследников, указываются в соответствии с правилами п. 2 ст. 1122 ГК РФ. Когда неделимой вещью выступает недвижимое имущество, на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство осуществляется государственная регистрация права общей собственности наследников на неделимую вещь и порядка пользования ею. Порядок государственной регистрации такой вещи установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация – это единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав). Факт государственной регистрации прав на недвижимое имущество сопровождается соответствующей записью о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дата государственной регистрации прав – это день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная регистрационная служба (далее – Росрегистрация) [3] .
Статья 4 Закона о государственной регистрации прав предусматривает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ действующего российского законодательства позволяет включить в перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, в частности следующие объекты:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) здания, части зданий, в том числе нежилые помещения, части помещений, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
4) жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них, квартиры, их части, комнаты, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения над и под землями;
5) объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
6) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения, жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
7) некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
8) предприятия как имущественные комплексы;
9) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности, а также другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, в том числе их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации органами по государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав.
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право пожизненного наследуемого владения;
5) право постоянного пользования;
6) ипотека;
7) сервитута;
8) иные права в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иными законами РФ.Рассматриваемый Закон о государственной регистрации прав в свете ст. 131, 164,223 и других положений ГК РФ предписывает регистрировать как наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, так и сделки с ним. Следует заметить, что действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
Государственная регистрация сделки и (или) перехода права на недвижимость в результате данной сделки становится необходимой в случаях оформления таких видов сделок, как:
1) ипотека (ст. 339 ГК РФ);
2) залог, возникающий в силу закона (ст. 489, 587 ГК РФ);
3) купля-продажа жилого помещения, в том числе его части (ст. 558 ГК РФ);
4) мена жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст. 567 ГК РФ);
5) продажа предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ);
6) отказ одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст. 573 ГК РФ);
7) дарение недвижимого имущества, в том числе его части (ст. 574 ГК РФ);
8) пожертвование недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ);
9) рента, предусматривающая передачу недвижимости (ст. 584 ГК РФ);
10) пожизненное содержание с иждивением, предусматривающее передачу недвижимости (ст. 584, 601 ГК РФ);
11) аренда здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст. 651 ГК РФ);
12) аренда иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст. 609 ГК РФ);
13) договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 658 ГК РФ);
14) уступка права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
15) перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
16) соглашение об изменении и расторжении перечисленных выше договоров (ст. 452 ГК РФ);
17) передача жилых помещений в собственность граждан (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).Законодательством России могут предусматриваться и иные виды сделок, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и последующего перехода права на недвижимое имущество.
Вместе с тем не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие:
1) из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ);
2) договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ);
3) договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).Во всем остальном регистрации подлежит только право либо переход права, в частности:
1) приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ);
2) приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ);
3) признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и пр.;
4) приобретение наследства;
5) заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;
6) заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;
7) заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;
8) раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ);
9) выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
10) переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК РФ);
11) принятие акта органа исполнительной власти;
12) установление сервитута;
13) передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
14) передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
15) передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
16) иные предусмотренные законодательством России случаи возникновения, изменения или прекращения прав.Ниже представлен образец заявления физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (документ 29).
Если заявителем выступает юридическое лицо, заявление юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит примерно так (документ 30).
