Семья и право. Образцы документов с комментариями

xlink:href='#Autogen_eBook_id49'/>

Основополагающим принципом института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является принцип обязательности государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и законодательством России.

Вместе с тем следует различать такие понятия, как «основания возникновения права» и «момент возникновения права». Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ – это создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и пр. Момент же возникновения права собственности законодатель связывает с иными юридическими фактами – судебным решением, государственной регистрацией, иногда традицией.

Принцип обязательности государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним может быть установлен лишь федеральным законодательством. Так, сложившаяся судебно-арбитражная практика показывает: суды признают, что изданный субъектом Российской Федерации (его полномочным органом) нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законодательством такая государственная регистрация не установлена, не подлежит применению арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.

В одном из случаев такой практики арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды сооружения. Арбитражный суд первой инстанции иск арендодателя о признании незаключенным данного договора аренды сооружения (заключенного на срок менее одного года) удовлетворил. В подтверждение своих выводов суд привел распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории данного субъекта Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества, независимо от сроков аренды. Апелляционная инстанция своим постановлением решение арбитражного суда первой инстанции отменила и в удовлетворении иска отказала на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции России гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Кроме того, п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами.

Следовательно, Конституция России и ГК РФ не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты, касающиеся решения вопросов по определению круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому вывод из приведенного выше случая таков: изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества, вне зависимости от сроков их действия, не должен был применяться арбитражным судом первой инстанции как акт государственного органа, противоречащий федеральному законодательству. А в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

В настоящее время гражданское законодательство России не содержит требования о нотариальной форме сделок с недвижимостью. Следовательно, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (ст. 339, 349, 389, 584 ГК РФ и пр.), сделки с недвижимостью могут быть совершены в простой письменной форме. Анализ положений ГК РФ, связанных с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, показывает, что они существенно сужают гарантии, обеспечивающие в соответствии со ст. 8, 35, 45, 48 Конституции России принцип охраны прав и свобод гражданина (в том числе право частной собственности). Практика показывает, что нотариус при совершении нотариальных действий не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он, помимо всего прочего, участвует в подготовке договора, когда стороны на этой стадии еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл, а также возможные правовые последствия заключаемого договора в отношении недвижимости. Нотариус также осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего действующему законодательству. Кроме того, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, в то время как Законом о государственной регистрации прав не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы.

Статья 7 Закона о государственной регистрации прав предписывает открытость сведений о государственной регистрации прав. Данный принцип сформулирован и в ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Независимо от места совершения регистрации информация должна быть представлена любым органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость.

Так, указанный орган обязан предоставлять информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП), в виде выписки, которая может предоставляться по любому объекту недвижимости и должна содержать следующую информацию:

1) описание объекта недвижимости;

2) зарегистрированные права на него;

3) ограничения (обременения) прав;

4) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Чтобы получить выписку из ЕГРП, следует представить одновременно с письменным заявлением и документы:

1) удостоверяющие личность заявителя (если им является физическое лицо);

2) подтверждающие, что организация зарегистрирована в качестве юридического лица (в отношении организаций);

3) подтверждающие полномочия представителя юридического лица (доверенность).

В течение пяти дней с даты подачи заявления с соответствующими приложениями орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен предоставить запрошенную информацию заявителю либо выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. При несогласии с доводами мотивированный отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Ниже приводится образец выписки из ЕГРП (документ 31).

Применительно к форме, приведенной выше, следует отметить, что п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав предписывает, что в случаях, когда права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав должен внести запись о том, что в отношении таких прав заявлено право требования со стороны того или иного лица. Поэтому выписка из ЕГРП должна содержать не только описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него и ограничения (обременения) прав, но и сведения:

1) о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях;

2) заявленных в судебном порядке правах требования в отношении запрашиваемого объекта недвижимости.

Запись о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении запрашиваемого объекта недвижимости называется предварительной регистрационной записью. Введением института предварительной регистрационной записи законодатель преследовал цель снижения рисков, связанных с осуществлением незаконных сделок с недвижимостью.

Если орган Росрегистрации принимает решение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемом в письменной форме, в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав он должен быть мотивирован.

Причины для отказа могут быть следующие:

1) непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (исключением являются случаи, когда информация в соответствии с законом должна предоставляться бесплатно);

2) по содержанию запроса невозможно однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует заявителя, а у органа Росрегистрации отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Если в поступившем запросе указан объект недвижимости, по которому нет сведений в ЕГРП, то в сообщении об отказе органом Росрегистрации указывается на то, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена в связи с тем, что в ЕГРП записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют. Кроме того, в сообщении об отказе орган Росрегистрации должен указать, с какого момента данным органом по регистрации прав проводится государственная регистрация, а также орган (организацию), который на основании п. 2 ст. 32 Закона о государственной регистрации прав осуществлял государственную регистрацию до создания органа по регистрации прав (который, соответственно, и может располагать информацией о правах на объект