Что это означает для собственников? Нельзя заставить управляющую организацию подписать договор управления. Вот почему важно предварительно узнать, будет ли организация заключать с жильцами договор. Если не будет, то на собрании дома надо выбрать другую организацию. В противном случае собственники потратятся на проведение общего собрания, выберут управляющую организацию, а заключить договор управления не получится, а значит деньги на собрание были потрачены зря.
3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?
В любом договоре должны быть существенные условия. Почему это важно? Если в договоре нет существенных условий, то такой договор считается незаключенным. Другими словами, нет в договоре существенных условий — нет и договора, не возникает правовых последствий. Например, нет в договоре управления домом существенных условий — нет и договора управления, не возникает у собственников обязанности платить по договору, а управляющая организация не должна проводить работы и оказывать услуги в отношении многоквартирного дома.
К существенным относят условия договора, которые либо определены законом, либо те, на которых настаивают стороны соглашения. Общим существенным условием является предмет договора. В любом договоре, каким бы не был этот договор, должен быть указан предмет.
Предмет договора управления домом — это содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг собственникам квартир и оплата собственниками работ и услуг по содержанию имущества, коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Кроме того, в договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Особое внимание надо обратить на то, что в договоре должен быть перечень общего имущества (Постановление 14 ААС от 18.07.2012 № 14АП-4462/12).
Важно учитывать, что существенные условия договора устанавливают только собственники. Например, не может устанавливать условия договора администрация города (Постановление 13 арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 № 13АП-23749/11).
4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?
В многоквартирном доме могут быть помещения с самым разным статусом. Это могут быть жилые и нежилые помещения. В свою очередь нежилые помещения могут находиться как в доме, так и во встроено-пристроенном помещении. Жилые помещения могут находиться на верхних и нижних этажах, что предопределяет различный порядок пользования (например, жители первых этажей не пользуются лифтами, а у них в квартирах часто проходит разводка инженерных коммуникаций).
Эти различия объективно могут порождать необходимость включения в договор управления домом отличающихся условий. Так, например, собственники нежилых помещений могут требовать особый порядок оплаты услуг управляющей организации, а собственники помещений на первом этаже могут потребовать исключить содержание лифта из договора.
Однако в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ однозначно сказано, что договор управления должен содержать одинаковые для всех собственников помещений в доме условия.
В судебной практике исключение сделано только для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.
Что это означает для собственников квартир? Это означает, что договор управления домом не может содержать дискриминационных условий. Так, например, нельзя включать в договор управления условия, которые заставят собственников «больших» квартир нести бремя содержания больше, чем все остальные собственники. Но также собственники «больших» квартир, у которых есть большинство голосов на общем собрании, не могут переложить свое бремя ответственности за содержание дома на собственников «маленьких» квартир.
5. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?
На основании решения общего собрания между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления. Не во всех случаях
