собственники соглашаются заключать договор управления. Например, собственники могут быть не согласны с выбором конкретной управляющей организации. Или же они хотели создать ТСЖ, а большинство выбрало управляющую организацию. Бывает и так, что собственники просто не согласны с условиями договора. Например, многим может не понравиться, если включить в договор управления расходы на содержание домофона.
Во всех подобных ситуациях возникает вопрос: можно ли понудить собственника к заключению договора?
В судебной практике встречается позиция, согласно которой понуждать собственника к заключению договора нельзя (см. например Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 № А56—36199/2006). Данный вывод основан на анализе совокупности правовых норм, но прежде всего на ст. 162 ЖК РФ. Однако в другом деле арбитражный суд указал, что заключение договора управления является обязательным для собственника (Постановление ФАС УО от 18.09.2006 № Ф09—8190/06-С4). Позиция суда обосновывается тем, что решение общего собрания дома является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Какая же позиция правильная?
Необходимо учитывать следующее. Из ст. 421 ГК РФ следует, что договор заключается только по взаимному согласию сторон. Другими словами, действует принцип свободы договора. Исключения сделаны только для договоров, обязательность которых установлена законом.
В ст. 46 ЖК РФ действительно сказано, что решение общего собрания является обязательным. Однако речь идет именно о решении, а не о договоре управления. Да, решение является обязательным, но не договор.
Так как законом обязанность заключения именно договора управления не установлена, то собственники не обязаны заключать договор управления с управляющей организацией. Это означает также, что управляющая организация не может через суд требовать заключения договора, даже ссылаясь на решение общего собрания.
6. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?
Закон предусматривает возможность передать исполнение договора третьему лицу (ст. 313 ГК РФ). Например, у вас есть долг по квартплате, а оплатить его может ваш родственник. Управляющая организация не может отказаться от этой оплаты. Но может ли сама управляющая организация передать исполнение своих обязательств по управлению домом третьим лицам?
Тут важно различать два случая. Одно дело, когда управляющая организация нанимает подрядчиков. В этом случае организация не перекладывает на подрядчика обязанности по содержанию домом, а только поручает выполнить отдельные работы. Совсем другое дело, когда управляющая организация передает именно управление домом.
Предмет договора управления — это управление многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Для этого организация принимает на себя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества (крыши, подвалы, подъезды). Можно ли передать другой организации эти обязанности?
Этот вопрос имеет важное значение для собственников квартир. Ведь выбирает управляющую организацию общее собрание собственников. Чтобы правильно выбрать организацию, которая не будет впустую тратить деньги жильцов, надо быть уверенным в добросовестности организации. Если у организации есть право передать управление домом третьему лицу, причем без уведомления и согласия жильцов, то возникает много возможностей для махинаций.
Поэтому, например в Постановлении 17 ААС от 22.10.2014 № 17АП-12214/2014 сделан вывод, что управляющая организация не может перекладывать свои обязательства на другие организации (сравните с Письмом Минстроя РФ от 03.03.2016 № 6076-ОД/04). Это обоснованный вывод, ведь для собственников квартир имеет большое значение репутация управляющей организации.
7. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?
Управляющую организацию, как правило, собственники меняют из-за ее недобросовестности. Если организация не убирает в подъезде, не очищает придомовую территорию от мусора, отказывается предоставлять качественные коммунальные услуги, то жильцы дома ее меняют на другую. Но всегда возникает вопрос, а можно ли потребовать от прежней организации компенсацию за нарушения. Например, если халатность прежней управляющей организации привела к ущербу для собственников.
Типичная ситуация: управляющая организация вовремя не заделывает швы в панелях дома. Это приводит к постепенному разрушению стены дома, промерзанию помещений, что ведет к отклеиванию обоев и т. п. Можно ли потребовать от организации компенсацию?
Да, это возможно. Такой вывод можно сделать из ст. 1064 ГК РФ. Если вам причинен вред, то можно требовать возмещение. Для этого придется доказать, что причиненный вред вызван именно действиями управляющей организации. Это может потребовать экспертизы. Есть ли
