Оставшаяся часть суммы составляет первоначальный взнос. На момент получения ипотечного кредита эта часть стоимости жилья уже должна быть на руках у заемщика. Только в этом случае выдается ипотечный кредит.
Особое внимание стоит обратить на порядок расчета платежей, от чего и будет зависеть окончательная сумма долга заемщика банку.
Отдавать долг можно как в национальной, так и в иностранной валюте. Обычно это оговаривается в отдельном пункте ипотечного договора. Какую валюту предпочесть, решает каждый заемщик индивидуально.
Ипотеку можно взять как на одного, так и на несколько человек. В этом случае они будут являться по отношению друг к другу созаемщиками. Большинство банков может увеличить сумму кредита, если его берут несколько созаемщиков.
Из беседы с президентом группы компаний «Лаурел», вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко: «Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официальной статистике, на вторичном рынке ипотека используется в 5–7% сделок».
Как уже было сказано, ипотечный кредит, помимо основных затрат (процентная ставка), связан с дополнительными расходами.
Общая величина таких затрат может составлять около 10% от первоначального взноса.
Дополнительные расходы осуществляются в самом начале ипотечной сделки, поэтому заемщику необходимо это учитывать, так как первоначальный взнос в связи с этим несколько уменьшится.
Большинство банков, прежде чем выдать ипотечный кредит, требует от заемщика подтверждения его доходов. У каждого банка свои собственные требования к перечню доходов и форме их подтверждения.
Для некоторых банков важен трудовой стаж заемщика. Также значение имеет и наличие у него одного или нескольких поручителей. Особые требования банки предъявляют и к ипотечному жилью, которое будет приобретено на предоставленные ими средства.
Несмотря на то что ипотечная квартира находится под залогом, с ней можно совершать некоторые сделки. По мнению Владимира Лопатина, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно. Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».
В момент оформления сделки купли-продажи к заемщику переходит право собственности на ипотечное жилье. Но в некоторых случаях существуют определенные ограничения на это право. Это обязательно указывается в ипотечном договоре.
Для ипотеки для молодой семьи существуют свои условия кредитования.
Также на возможность ипотечного кредитования накладывают определенные ограничения наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы должны учитываться во время сделки.
Определенные преимущества в вопросе получения ипотечного кредита имеет человек, который уже неоднократно брал другие кредиты и вовремя их погашал.
И наоборот, если человек еще не расплатился с предыдущим кредитом или задерживал ежемесячные выплаты, это уменьшает его шансы. В этом случае ему могут вообще отказать в предоставлении кредита либо не выдать слишком большую сумму.
Ипотечные ставки
В большинстве случаев при выборе ипотечной программы решающим фактором являются ипотечные ставки. В настоящее время ипотечные ставки составляют 10,5–18% по кредитам в рублях и 9–14% по кредитам в валюте. Такие высокие ипотечные ставки неизбежно приведут к довольно существенной переплате за приобретаемую недвижимость.
Конечная сумма, которую заемщик должен выплатить за квартиру, в несколько раз превышает реальную стоимость жилья. Особенно это заметно, если кредит берется на 15–25 лет.
Директор одного известного банка отмечает: «Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки».
Во всем мире, в том числе и в России, происходит постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Обычно это составляет 1,5–2% ежегодно.
Ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально.
При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:
? объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);
? рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.
В последнее время многие ненадежные фирмы так и не заканчивают строительство нового дома, из-за этого ипотечные проценты на приобретение строящегося жилья выше.
Во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования. Например, в период строительства дома процентная ставка выше, а после его сдачи ставка снижается);
? срок кредитования (обычно, чем больше срок ипотеки, тем выше процентная ставка);
? форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1– 2%);
? первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).
Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.
Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.
Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.
Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.
Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит».
Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.
Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR,
