7% + LIBOR и т. д.
Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.
Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.
Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.
Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.
Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.
PR-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова считает: «В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов».
В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.
Дополнительные расходы по ипотеке
Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.
Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.
Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:
? рассмотрение кредитной заявки;
? оценка стоимости жилья;
? проверка объекта ипотеки;
? открытие ссудного счета;
? различные страховки;
? банковский сбор за выдачу кредита;
? сбор за обналичивание кредитных средств;
? нотариальное заверение договора ипотеки;
? услуги риелтора и ипотечного брокера;
? аренда банковской ячейки.
Рассмотрение кредитной заявки
Первый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.
Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: «В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно... Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%».
Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.
Оценка ипотечного жилья
Обязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.
Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.
Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.
Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.
Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.
«Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства»
(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).
За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.
Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
Услуги банка, связанные с открытием нового ссудного счета заемщика, также платные и составляют сумму около 1–2% от суммы кредита. Кроме того, в некоторых банках существует платеж за выдачу кредита, который составляет 0,5–1,5% также от суммы кредита.
Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования
По закону нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования не является обязательным для данной сделки. Однако некоторые банки, предоставляя ипотечный кредит, предпочитают нотариально заверять все договоры.
Обналичивание кредитных средств
Если кредит выдается наличными, заемщику это будет стоить около 0,5–3% от суммы кредита. Некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно.
Обналиченные деньги, как правило, закладывают в сейфовую ячейку банка, аренда которой стоит порядка 1,5 тыс. рублей.
Риелтор и ипотечный брокер
В некоторых банках заемщик может выбрать риелтора по собственному усмотрению. В этом случае стоимость его услуг будет решаться в индивидуальном порядке. Банк не будет иметь к этому никакого отношения.
Интересную точку зрения высказал один из сотрудников известного банка: «Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы. Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости».
